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如何妥善解决物业管理收费难的问题
如何妥善解决物业管理收费难的问题
如何妥善解决物业管理收费难的问题作者：佚名
时间：2017-9-28
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摘要:物业管理收费难一直是困扰物业管理的一大难题,本文对物业管理收费难产生的根源及其解决措施做了探讨,对于因开发商遗留问题、能源公摊不明晰、业主对物业服务合同不了解和业主的物业服务意识未树立等四大原因引起的收费难问题,提出了若干解决意见和建议。
物业管理公司提供了服务,却不能拿到自己合法所得;业主享受了服务,却不愿履行交费义务。这种“稀奇事”在物业管理行业中却屡屡发生,且见惯不怪。曾经,北京市的某物业管理公司为了维护自身权益,还将一些拒交物业管理费的业主推上了被告席,结果,物业管理公司胜诉,业主在法警的全副武装下被强制执行了补费。单从表面上看,物业管理公司的确扬眉吐气了,但若从长远处着眼,此事很有可能为该物业管理公司今后的运作埋下隐患,因为业主毕竟是物业服务的购买者,是物业管理企业利润的缔造者,在纠纷面前,
“上帝”往往占据着比较有利的位置,因为,对业主来说,交不交物业管理费不过是他们生活中众多决策之一,但对物业管理企业来说,这却是生死攸关的大事,所以,一旦物业管理公司与业主完全撕破脸皮,最终吃亏的只能是物业管理公司,那么在物业管理收费难问题上是否可以尽量避开诉讼而采用其他解决方法呢?确实值得同行们商榷。
一、物业管理收费难的根源
一般来说,业主拖欠物业服务费有四大原因:
一是开发商遗留问题,如开发商给业主一些虚假承诺、物业存在质量问题等。例如,重庆某小区开发商卖房时已将游泳池公摊出售,从法律上说该游泳池已属小区全体业主共同拥有,然而后来开发商采取欺骗手段,将游泳池窃为己有,叫物业管理公司经营,作为创收。后来业主知道后,造成拒交物业管理费的局面。他们的理由是,自己的财产受到了侵占,不交物业管理费理所当然。为此,业委会与开发商在协商无果的情况下,找到政府主管部门和司法机关咨询,证实了业主
是正确的,开发商最终承认了游泳池是全体业主所有,不得已宣布经营所得应是物业管理与业主按比例分配。事情到此解决了,业主拒交的物业管理费也补齐了。造成这件事情的根源不是物业管理,而是开发商,显然业主采取拒交物业管理费的办法是不对的,这叫开发商不讲诚信,物业管理代人受过。
二是物业管理对能源公摊费不够明晰,从而诱发业主拒缴物业管理费。例如,重庆某新楼盘,在业主入住的第 2 个月,物业管理上门去收费,业主对自己应该交的物业服务费没有什么异议,然而对能源公摊费却不能接受。因为在能源费公摊一栏中,只标明了能源疏差总数和应公摊的总数及每户业主应公摊的费用。业主对此质疑:既然有公摊,就应该列出一个明细表,注明公摊项目、公摊构成原因、公摊总额、每户公摊是多少等?对业主的质疑,物业管理自知工作没有做细,给自己的收费带去了麻烦和困难。于是他们在赔理道歉的同时,改进工作方法,拿出了自己的收费和公摊明细表,再去收费时,业主一看明明白白,爽快地交出了物业管理费和公摊费,从而杜绝了该小区拒交物业管理费事情的发生。
三是业主不清楚物业服务合同中的各项约定,以为只要是在小区内,不论发生任何事故,物业管理公司都必须负责,不然,就拒交物业费。例如,某小区一有车业主,一天晚上,他为了节约停车费没将车停在小区车库而停在共用道上,致使他的车壳被人为用硬器划伤。第二天早上他发现后,找到物业管理处讨说法,并要求赔偿,理由是我是你的业主,我的车停在小区内,车被人破坏,物业管理理处应承担赔偿责任。该业主坚持要物业管理公司对他的“车伤”负责,致使双方僵持下去,后来该业主采取了拒交物业管理费的办法,要挟物业管理公司就犯。不得已物业管理公司只得找来相关法律法规,作为自己不该负责的根据,经过彼此间几个来回的交涉、沟通,该业主认识到了自己理输,于是补交了物业管理费,相互的关系也和好如初。
四是业主对物业服务消费观念未树立,即使在对物业管理公司无任何不满的情况下也拒交物业管理费。例如,重庆某拆迁安置房小区,物业管理公司进驻服务一年多却因收不到物业管理费而被迫退出。该小区拆迁安置业主,大多数是文化水平低、年龄偏大,几十年来他们住的是“公家福利房”,不但房租费低,而且从没交过物业管理费,头脑中、思想上根本就没物业管理费这个概念,也不懂得物业管理服务的终极
目的是使业主的物业保值和增值,因此,他们住进安置房后听说要交物业管理费,立即产生了抵触情绪,对物业管理服务不予认可,
如何妥善解决物业管理收费难的问题作者：佚名
时间：2017-9-28
浏览量：对物业管理收费从根本上不予承认,致使物业管理公司在提供了物业管理服务后收不到费的情况时,只好撤出。
二、解决物业管理收费难的一些办法
笔者在这里仅就上面提到的四点收费难问题,谈点自己的处理意见:
一是对因开发商遗留问题造成的收费难,物业管理就要出面找到开发商按业主购房合同、售房时的宣传资料以及施工图纸进一步完善,凡是进入公摊销售的娱乐场馆、公共过道等,都应注明是小区全体业主所有,即使有的用作开展经营活动创收,也只能是业主与物业管理进行分成,开发商要以
诚信为本,不要在这里捞到一份红利,让业主感到,自己的物业没有受到侵害,自己的正当权益得到了维护,物业管理费该交的照交。
二是对能源公摊费的透明度不够而诱发出的拒缴物业管理费的情况。笔者认为,在人们文化、思想等综合素质都有了一定提高的今天,大多数业主都是懂道理的,逐步对物业管理收费开始认可。问题是,他们需要的是明明白白的消费,对每一笔物业管理费的构成都想了解得清清楚楚,做到自己心中有本帐,避免别人糊弄自己,以此来维护他们的权益。因此,物业管理公司就应将能源公摊等费用的项目列表标明,尽量做到细致些,再细致些,让广大业主一眼都能看出,费用产生的出处,既表明物业管理光明磊落,也使业主口服心服。
三是对业主不清楚《物业服务合同》中的各项约定,而以为只要是在小区内,不论发生任何事故,物业管理公司都必须负责,不然,就拒缴物业费等问题。笔者认为,对此问题物业管理公司平时都要利用小区的板报、宣传栏和企业报等阵地,向业主宣传物业管理公司与业委会所签定的《物业服务合同》中的各项约定,让业主清楚,物业管理公司给他们在合
同约定中的管理服务内容,知道物业管理公司应该提供那些管理服务,哪些物业管理公司应该负责,哪些不应由物业管理公司负责等,如物业管理公司履行了自己的服务承诺,业主就应按时足额交纳物业管理费和相关费用。一句话,通过宣传,大家都能明白各自的责、权、利。四是业主对物业服务消费观念未树立,即使在对物业管理公司无任何不满的情况下也拒交物业管理费的问题。笔者想,虽然这个问题在拆迁安置小区中还比较突出,但解决的办法还是有的,如物业管理公司经常对业主进行物业管理服务的终极目的是使其业主的物业保值和增值,说明虽然交了物业管理费,但得到了管理和服务,并给你带来了一个安全舒适的生活和居住环境,让他真正懂得了这些道理后,收费也就不存在问题。
参考文献:
、王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,
2、王青兰、齐坚,《物业管理理论与实务》高等教育出版社
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