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基于代建模式的国有房地产企业财务战略探析
石凡 【Summary】目前我国房地产建设项目日渐增多，代建模式作为一种新型管控方法，对优化资产配置、提升财务管理水平尤为关键。本文对当下国有房地产企业财务现状、存在问题等进行分析，以构建新时代房地产企业财务大战略为方向，将降低财务风险、经济效益增加、理念思维创新的方法步骤进行介绍，并提出具体措施，为房地产企业财务战略目标达成奠定基础。
【Key】国有房地产;代建模式;财务战略;实施途径 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.048 引言：
现阶段有关基于代建模式的国有房地产企业财务战略等相对研究较少，基于该问题现状，要求行之有效的措施对其进行分析研究，如控制财务风险发生、优化财务精细化模式、创新财务战略管理意识等。本文将国有房地产企业在代建
模式中的财务问题进行介绍，为后期房企良性发展提供参考，具有十分重要的理论意义。
1、代建模式概述 随着当下我国房地产企业规模快速壮大，提升房地产建设及运营效率至关重要。代建模式是指通过合作、委托及招标等工作对房地产项目进行开发建设，主要包括项目设计、建筑施工、市场营销等，将开发、施工、销售三者进行融合统一。从固有的集中项目管控到分化式项目开展，利用项目分化效应将房地产项目实施中的各种风险进行化解、避免。代建模式在我国应用较晚，主要受我国房地产企业起步较慢，缺乏市场发展、项目推动等因素影响。新时代下代建模式已成为当下国有房地产企业业务主要模式，且随着代建模式逐渐推广应用，针对该模式相关问题及环境元素也日益发生改变。如施工流程、招标流程、销售流程、财务流程、投资融资等。因此，从国有房地产企业战略发展角度层面分析，对代建模式下国有房地产企业财务战略进行分析研究尤为关键。
2、基于代建模式国有房地产企业财务战略实施要点 2.1 以降低財务风险为方向 国有房地产企业受体制改革与模式创新，企业财务战略方向也发生明显变化，以往主要以保障企业生存发展及效益增长为主，为被动静态发展模式。随着时代发展及代建模式应用，国有房地产企业逐渐形成以财务管理目标、经济效益增长、外部市场扩大及占有率提升为主的财务战略方向。基于此，应以降低财务风险、优化财务保障为主。市场经济冲击下我国房地产企业面临重大影响，很多房地产企业都出现财务经营困难、生存艰难等情况。从国有房地产企业生存发展、规模壮大层面分析，在财务战略制定上应遵循“保障、协同、发展”
的原则，将财务风险应对进行战略层面提升，明确战略制定的风险预防方向，包括投资风险、融资风险、委托风险、营销风险等。
2.2 以经济效益增加为方向 国有房地产企业发展中对经济效益增加较为忽视，受国有体制及管理模式影响，传统财务管理模式无法起到快速提升企业经济效益的作用。因此，在企业财务战略方向制定中应从提升经济效益层面入手，将国有房地产企业面临主要困境及发展阻碍进行排除，以优化资产配置与资金合理应用为主，将财务管理与财务体系进行创新升级、思维转变。财务战略主要以市场分析、市场研究、市场调查为主，将市场数据进行财务分析、统计预算，将经济效益增长的时效性、推动性进行诠释。具体方向目标如下：第一、全面促进企业效益提升;第二、全面推动财务内控建设;第三、全面分析市场数据;第四、全面掌控应用代建模式。
2.3 以理念思维创新为方向 在国有房地产企业财务战略方向明确中，需从思想观念、理念思维入手，将财务管控与市场发展的主导性、创新性进行体现。结合代建模式应用各种元素及环境变化，制定相对完善且科学的财务管理方案、发展方案等。首先，将代建模式进行思想认同、观念认同，提升代建模式在企业发展中的重视程度，执行与贯彻代建模式在国有房地产企业各种规章制度。其次，树立动态发展思维及财务管理思维，将传统国有企业的静态、被动发展思维进行转变。从融资、投资、市场等三方面入手，对各种财务方案及规划设计进行诠释，提升财务管理及战略实施的可行性补充，提升财务运行活力。最后，树立精工意识、发展意
识，在财务管理、内控优化中需以精细化发展思维模式为主，全面助力推动企业财务战略实施。
3、国有房地产企业财务战略布局的分析——以 A 企业为例 3.1 项目实例概述 A 公司是一家国企房地产开发商，在遵循“专业细分、整合做大”的原则下，对政府投资项目的管理模式进行借鉴，在房地产在开发领域中引入代建制。其管理模式便形成了投资方出资、代建方交钥匙的形式，其代建模式包括以下的几种：第一，政府代建，A 公司在很早就开展了代建，这为在以后的代建模式奠定了良好基础。高品质的房地产建设标准有利于政府意愿的实现，能推进政府建设和开发投资项目。第二，项目代建，这指的是 A 公司是投资方，对资金运行、土地的方面负责起来，做好自主销售、委托代建施工、资金回笼等环节的工作，能较好地控制进度、成本、质量。代建公司受投资方的委托，从项目设计的施工图开始到后期的交付，在这过程中要做好项目管理、全过程控制。第三，资本代建，这指的是 A 公司会对接各类金融投资机构，会为外部的资本投资提供项目开发管理、项目投资等服务，会对融资的渠道拓展，成立专门的基金，减少资金短缺的烦恼。
3.2 A 公司 SWTO 分析 想要实现商业转型，需要分析是内外部的环境，根据自身的优势和外部环境带来的机会，规避自身发展的不足和外部环境的威胁。SWTO 正是分析内外部环境的工具，能为财务战略发展和企业商业模式的转型提供参考。
S（企业内部优势）：A 公司在区域内有很高的品牌知名度，正大力加强品牌的建设。第二，土地储备量大，有明显的区域优势。第三，融资手段较为灵活，近几年正努力对融资渠道进行开拓，能使用多样化的融资手段。
W（企业内部劣势）：第一，财务管控方式较为落后，总体扩张战略较为激进，为了拓展而筹资更多的资金，负债率较高;第二，财务数据问题大，资金使用的效率不高，利润质量差。
T（外部环境的威胁）各大房地产之间存在激烈的竞争，需要很高的固定成本，行业的竞争强度大;第二，国家保障性住房供应量加大。
O（外部环境机会）第一，房地产企业具有垄断的优势，替代品的威胁不大。第二，产品有明显的差异性，周边环境、房屋质量、人文环境、服务这些方面都能吸引到消费者。
这些因素导致 A 公司采取了扩张性的总体战略，这容易出现一系列的问题，如报表结构不合理、企业的经营风险大、整体财务的风险，容易出现资金链断裂和信用危机，会影响到该公司的发展。
3.3 A 公司代建模式的具体财务战略 A 公司在转变商业模式后，如果不随之调整财务战略，资金流可能会存在短缺的现象，不能保证代建模式的運转，由此，选择一个合适的财务战略是关键的，以下是具体的实施方案。
3.3.1 筹资战略 无论是信托融资、银行贷款，这些都按时还清本金，定期支付利息，A 公司需要储备大量的现金，这能用于支付本金利息。当前，A 公司融资中比例最高的
是负债，这使得财务风险很大，融资成本也较高。针对这种情况，A 公司将地资金成本、调整财务结构是当前重要的事，在投资上，可选择多元化投资渠道来筹资、优化资本结构、分散借款到期时间等方式保证有足够的现金应对部分负债到期的情况。
3.3.2 投资战略 房地产为了获取收益会进行投资，即先提前房地产开发经营活动准备一定数量的实物资源和货币，形成房地产产品的经济行为。在投资中，占比最高的是入地投资，它对房地产的发展至关重要，要重视这项投资。在代建模式下，A 公司的核心依然是土地资源，但投资方式与以往不同，是由自由投资土地转变为合作，通过这种方式让代建业务取得更高的收益率，其形式有以下的几种：第一，转卖项目，回笼资金，这是一个短期的投资战略决策，起到的作用是缓解资金链压力。第二，谨慎拿地，稳健发展，A 公司针对自身发展过快的问题，会根据自身的现金流、财务状况制定科学合理的投资战略，这种转变是智慧的，会多多参与一些小的项目，这能将风险控制在合理的范围内。
3.4 国有房地产企业财务战略布局面临的挑战 3.4.1 财务管控发展模式较为传统 经过对本公司进行问题分析后发现，本企业财务管控模式较为传统，这种传统模式造成财务目标及管理方向设计形式化严重，且规范化、创新度缺乏，无法将代建模式下国有房企财务管理时效功能进行发挥。具体表现如下：第一、缺乏投资思维、发展观念，本单位在财务投资方面认知不够，不能对投资方向与方法进行应用掌握，缺乏市场项目发展规划及建设投资理念，对于代建模式的落地应用会产生一定影响。同时，管控范围有限，造成代建模式下企业经济效
益增加迟缓;第二、财务管理流程过于单一，缺乏整体战略布局与规划设计。通常财务管理涉及因素较多、环境多变，且财务运行管理程序相对复杂，而本公司管理流程相对较为简单，致使潜在风险发生的几率增加。第三、财务战略与代建模式应用关联不够。公司财务战略内容中很少涉及代建模式，对代建模式预算、核算及结算等相关成本控制内容完善度不够。
3.4.2 工作人员专业技能有待增强 财务战略发展布局中人才战略规划尤为关键，人才战略规划是本公司发展壮大的首要前提。通过深入分析后发现，在应用人才与布局设计中缺少对高端财务人才的培养引用，造成财务管理战略规划设计实施困难。具体表现如下：第一、高端财务规划人才缺乏，代建模式下国有房企发展中需加强对高端财务规划人才的培养力度，这对财务管控、战略规划来说十分关键。通过本次研究发现，本公司财务管理人员综合素质依然有待提升，专业程度与思维理念无法与当下发展需求相适应。第二、专业性财务人才紧缺。本公司专业性财务人才相对缺乏，且多为其他专业人员介入，导致具体工作时效功能进展缓慢[1]。
3.5 基于代建模式的国有房地产企业财务战略实施途径 3.5.1 创新财务管理模式完善制度建设 从代建模式应用层面入手，对本企业财务管理模式进行创新，对相关财务制度进行完善，对提升本企业财务管理水平十分关键。基于此，采用更为完善及创新的管理模式、制度内容，以全面促进代建模式应用，实施财务战略实施至关重要，具体如下：第一、对传统财务管理模式进行创新，将传统思维及传统理念进行转变。基于代建模式应用需对本企业财务管理模式进行动态化设计，对代建项目开展进度、代建项目施工质量、代建单位资质等进行动态监督。将成
本控制、预算工作等进行深入诠释，优化代建项目整体财务管控模式。第二、构建精细化财务管理制度，从财务战略实施层面出发，将本企业财务管理制度进行建设完善。主要以明确责任机制、责任倒查机制、监督执行机制等，将市场化管控机制融入到代建模式中去，完善本企业运行发展中的财务监督效能，提升房地产合作开发中的集中管控效应，为企业良性发展奠定基础。第三、强化对外投资融资管理制度，房地产投资、融资是其发展主要核心，如何有效开展房企投资、融资十分重要。本企业要结合代建模式应用，对市场项目及利好项目进行合理投资、快速融资等。在该过程中财务战略实施一定要秉承科学合理的原则，对融资风险、投资风险等进行科学设计、合理规避[2]。
3.5.2 构建人才发展战略促进战略实施 本企业应侧重对人才进行培养与利用，将人才战略发展必然性、趋势性进行诠释，将人才作用发挥充分体现在财务战略实施当中。首先，构建人才战略发展计划，结合代建模式应用与工作开展，对相关财务人员进行集中培养、统一教育。主要以高端财务战略人才培养为主，包括财务战略制定、财务规划设计、财务盈利规划等。通过对战略型财务人才培养，对全面促进本企业工作实施及开展具有明显提升作用。第二、对专业性人才进行培养，财务管理不是单一片面的简单流程，而是更为科学、合理的系统布局。在人才培养中需对专业型人才进行队伍建设，强化在代建项目开展中的监督、提升效应，如会计工具掌握、信息化财务软件应用、大数据分析技术等。提升财务管理及人才发挥在代建项目开展中的应用发挥，主要方法可通过校企合作方式，通过联合人才培养及专业知识传授，让管理者快速掌握财务知识应用与专业性发挥。第三、对财务管理人员岗位素质及岗位认同度进行提升，国有企业房地产企业财务战略实
施需高素质职业化人才注入，从思维创新到岗位素养形成，全面优化创新、提升效能[3]。
3.5.3 优化房企项目代建成本预算控制 施工企业在进行投标过程中一定要对其主材价格、成本问题等进行掌握了解。房地产项目施工不是单一片面的简单流程，而是更为科学、合理的系统布局。在招标工作中施工单位要以合同为主，与业主方进行沟通商榷，将主材成本、预算价格等相关工作进行明确，并根据合同具体要求进行工作执行。同时，施工单位要对建材市场及自身资质等进行分析研究，将施工成本及自身效益保障进行诠释，这样才能有效降低项目主材风险发生率。同时，施工单位要对项目图纸、设计方案等进行深化分析，对各种材料成本涉及问题进行优化，制定主材价格优化方法，将各种互赢及效益保障进行明确，对图纸设计中各种成本浪费问题进行分析，以主材成本合理为原则进行工作开展[4]。
3.5.4 做好筹资战略的实施工作 第一，A 公司在工作中要做好降低净负债率的工作，能对融资渠道合理选择，减少长期负债产生的影响，同时，公司也要多种渠道来融资，以此降低资本成本，分散风险。第二，公司要运用多样化的投资渠道，对各渠道给公司带来的风险有充分地考虑。第三，随着金融市场、房地产...